Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn Cường và vợ là bà Nguyễn Thị Nha với bị đơn là ông Nguyễn Văn Thường và vợ là bà Nghiêm Thị Thục do TAND thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm. Bản án phúc thẩm bị kháng nghị là bản án số 55/2009/DS-PT ngày 31-3-2009 của Tòa Phúc thẩm TAND tối cao tại Hà Nội.

Ông Cường và bà Nha trình bày: Ông bà nhận chuyển nhượng 83 m² đất ở của ông Thường và bà Thục vào ngày 14-4-1994 với giá 3,5 triệu đồng, có lập giấy tay đề "giấy nhượng bán đất", chưa có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền vì đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng. Ông bà đã giao đủ tiền, nhận đất. Ngày 22-4-1994, UBND huyện đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Thường (bao gồm cả 83m² đất đã chuyển nhượng). Năm 2002, ông bà mua thêm 5,5m² đất của bà Nguyệt, đổi cho ông Khang để được vuông đất. Sau khi xây tường bao, đất có diện tích 92m². Năm 2003, ông bà nhượng đất cho anh Dương, ông Thường còn ký với tư cách làm chứng. Năm 2005, anh Dương xây dựng nhà thì xảy ra tranh chấp. Ông bà yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất với ông Thường, bà Thục là hợp pháp.

Ông Thường và bà Thục khai rằng họ chỉ cho ông Cường, bà Nha mượn đất trồng cây; văn bản nhượng đất là giả mạo.

Kết luận giám định xác định: chữ ký trong "giấy nhượng bán đất" là của ông Thường; nhưng chữ ký trong giấy này không phải của bà Thục.

Bản án sơ thẩm và phúc thẩm đều đánh giá thực tế đã có việc chuyển nhượng đất như nguyên đơn khai nhưng đều xác định hợp đồng vô hiệu mặc dù không nêu rõ vô hiệu vì vi phạm những điều kiện gì, và đều xác định hai bên cùng có lỗi.

Với cách đánh giá như trên, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm thể hiện đều đã có sai lầm nghiêm trọng về áp dụng pháp luật. Nếu xác định các đồng chủ sử dụng đất đều đã tư nguyện chuyển nhượng thì dù có người không ký vào hợp đồng, thậm chí chỉ là hợp đồng miệng thì cũng không vi phạm quy định về định đoạt tài sản chung. Nếu chỉ vi phạm về hình thức của hợp đồng thì theo quy định của pháp luật (Điều 134 BLDS), Tòa án phải ấn định một thời hạn cho các bên hoàn thiện hợp đồng về hình thức; bên nào không thực hiện là có lỗi hoàn toàn (100%) chứ không thể xác định lỗi không có căn cứ rõ ràng như án sơ thẩm và phúc thẩm (xác định nguyên đơn phải chịu 20% lỗi).

Tuy đây là trường hợp có vi phạm về hình thức hợp đồng và đất chuyển nhượng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng theo quy định tại điểm b.2 và b.3 Tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQQ-HĐTP ngày 10-8-2008 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao thì hợp đồng vẫn được công nhân hợp pháp. Đó là quy định: " đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3, mục 2 này nhưng sau đó đã dược ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01-7-2004 mới có yêu cầu Tòa án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này".

Tại phiên họp ngày 12- 6-2013, Hội đồng Thẩm phán đã quyết định hủy bản án sơ thẩm và bán án phúc thẩm; giao cho TAND thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại trên cơ sở nhận định: Tại nhiều biên bản hòa giải và lời khai đối chất, ông Thường, bà Thục thừa nhận đã chuyển nhượng đất cho ông Cường, bà Nha. Việc chuyển nhượng, đổi đất, xây tường rào diễn ra công khai, không bị phản đối. Khi ông Cường, bà Nha chuyển nhượng tiếp thì ông Thường còn ký với tư cách làm chứng. Với các chứng cứ như trên, mặc dù sau này ông Thương, bà Thục thay đổi lời khai cũng có đủ sơ sở xác định có việc ông Thường, bà Thục đã chuyển nhượng 83m² đất cho ông Cường, bà Nha. Tuy hợp đồng chuyển nhượng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực và tại thời điểm chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đây là trường hợp được áp dụng quy định ở Tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao nên không bị coi là vô hiệu.

Vấn đề pháp lý có thể rút ra là:

Tuy người đồng chủ sử dụng không ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng có các chứng cứ khác đủ để xác định họ biết và không phản đối việc chuyển nhượng thì vẫn xác định việc giao kết hợp đồng không vi phạm quy định về định đoạt tài sản chung.

Quy định về sự kiện "đã được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" tại Điểm b Tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao không đòi hỏi là cấp cho bên chuyển nhượng hay bên được chuyển nhượng.